Objektivní podstatnou náležitostí kupní smlouvy vyžadovanou v § 2079 ObčZ je povinnost zaplatit kupní cenu. V praxi se lze setkat s různými přístupy smluvních stran při ujednání kupní ceny. Strany ujednávají cenu, která je následně v dodatku měněna. Ujednávají si kupní cenu jako cenu obvyklou, nebo cenu určenou třetí osobou, typicky znalcem. Ujednávají si ale také, že nemají vůli určit výši kupní ceny a spoléhají na pravidla v § 2085 odst. 2 nebo § 1792 ObčZ s tím, že v takových případech platí za ujednanou kupní cena v obvyklé výši.

V předloženém příspěvku se věnujeme posledně zmíněné variantě případů, kdy strany výši kupní ceny úmyslně neurčí. Podstata problému je ale širší a hledáme-li hodnotově koherentní řešení, vztahují se níže uvedené úvahy do určité míry i k jiným formám ujednání, kde také smlouva konkrétní výši kupní ceny neobsahuje.

K napsání tohoto příspěvku nás inspirovala nejednotná praxe katastrálních úřadů při rozhodování o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy, kdy si strany ujednaly uzavření smlouvy bez určení kupní ceny (§ 2085 ObčZ). Některé katastrální úřady v těchto případech návrhu na vklad vyhoví a vklad povolí, zatímco jiné návrh zamítnou z důvodu porušení § 17 KatZ. Základní argument směřující proti použitelnosti § 2085 odst. 2 ObčZ i na nemovité věci má spočívat v tom, že uvedené ustanovení je výslovně formulováno pouze ve vztahu k věcem movitým, zatímco pro koupi nemovitých věcí platí požadavek ujednání alespoň způsobu určení kupní ceny (§ 2080 ObčZ). Zatímco u movitých věcí zákon dle těchto názorů připouští výjimku z tohoto minimálního stupně určitosti (obsaženou v již uvedeném § 2085 odst. 2), pro nemovité věci taková výjimka absentuje.

V následujícím textu se proto pokusíme přispět k dosavadní skromné debatě a uvést argumenty, které v právním diskurzu zatím nezazněly. Stranou ponecháme další příbuzná témata – např. míru určitosti vymezení kupní ceny v kupní smlouvě, rozsah přezkumu vkladové listiny podle § 17 KatZ atd.

Zde řešený problém spočívá v interpretaci vzájemného vztahu dvou, resp. tří pravidel, jež jsou obsažena v rámci úpravy kupní smlouvy. Konkrétně se jedná o § 2080, dále o § 2085 odst. 2 a konečně o § 2131 ObčZ. Potíže v praxi vyvolává skutečnost, že zatímco § 2080 je zařazen mezi obecná ustanovení o kupní smlouvě (pododdíl 1, § 2079–2084) a týká se tedy jak věcí movitých, tak i nemovitých, § 2085 odst. 2 je formulován výslovně pouze pro věci movité (pododdíl 2 nazvaný koupě movité věci, § 2085–2127). Konečně § 2131 je zařazen v pododdílu 3 nazvaném koupě nemovité věci (§ 2128–2131).

Dle § 2080 kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení. Jak již řečeno, toto pravidlo je obsaženo v rámci obecných ustanovení o kupní smlouvě a dopadá tedy jak na věci movité, tak i nemovité.

Dle § 2085 odst. 2 mají-li strany vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, platí za ujednanou kupní cena, za niž se týž nebo srovnatelný předmět⛘v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává. Toto pravidlo je formulováno výslovně pouze ve vztahu k movitým věcem. Ve vztahu k těmto věcem tedy nevzniká problém, zda si strany mohou ujednat kupní smlouvu bez určení kupní ceny.

Dle § 2131 v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí․ Toto ustanovení tedy umožňuje (přikazuje) aplikovat na nemovité věci i některá ustanovení o kupní smlouvě upravená výslovně jen pro movité věci.

Nelze však v tomto přehlížet ani obecnou úpravu v § 1792 odst. 1 ObčZ, podle níž plyne-li ze smlouvy povinnost stran poskytnout a přijmout plnění za úplatu, aniž je ujednána její výše, či způsob, jakým bude tato výše určena, platí, že úplata byla ujednána ve výši obvyklé v době a v místě uzavření smlouvy. Nejde totiž jenom o systematický výklad úpravy kupní smlouvy, ale též o to, aby zvolené řešení odpovídalo obecně přijatým řešením v rámci celého občanského zákoníku.

Problém, o jehož řešení nám zde jde, již byl formulován v úvodu: Je přípustné ujednat kupní smlouvu ohledně nemovité věci tak, že strany vyjádří vůli uzavřít tuto smlouvu bez určení kupní ceny?

Je-li nám známo, v rozhodovací praxi Nejvyššího soudu (ani Ústavního soudu) nebyla daná problematika zatím řešena. Oba vysoké soudy se sice již opakovaně vyjádřily k různým otázkám spojeným s ujednáním kupní ceny v kupní smlouvě,² avšak pokud jde o použitelnost § 2085 odst. 2 ObčZ na kupní smlouvu o převodu nemovité věci, žádné známé rozhodnutí neexistuje.

Je důležité zmínit, že občanský zákoník v tomto ohledu obsahuje regulaci, jež nemá žádnou analogii v předchozí právní úpravě, tj. v občanském zákoníku z r. 1964 ve znění pozdějších předpisů. Oproti tomu obchodní zákoník ve znění pozdějších předpisů obsahoval podobnou úpravu v § 409 odst. 2 s návazností na § 448 odst. 2. Tato regulace se však s ohledem na akční rádius obchodního zákoníku týkala pouze movitých věcí (v tehdejší terminologii „zboží“); srov. § 409 odst. 1. Rozhodnutí vysokých soudů k této starší právní úpravě proto nelze přebírat s ohledem na zásadně odlišný přístup nového zákona k řešení dané otázky.³

Pokud jde o literaturu (zejména komentářovou), dosud chybí podrobnější rozbor vztahu obou (resp. všech tří) výše uvedených pravidel. V prvé řadě lze uvést názor V. Bednáře a P. Kasíka, kteří tvrdí:

„Stanovení výše kupní ceny však již není možné považovat za jednu z podstatných náležitostí, která musí být v kupní smlouvě výslovně vyjádřena. Pojmovým znakem koupě je jen úplatnost (povinnost zaplatit kupní cenu). Strany mohou vyjádřit vůli cenu neurčovat podle § 2085 odst. 2, případně cenu neurčit vůbec. Tento závěr vyplývá především ze skutečnosti, že na rozdíl od § 409 odst. 2 ObchZ již § 2080 ObčZ neobsahuje povinnost, aby kupní cena či způsob jejího určení byly uvedeny ve smlouvě. Absence určení výše kupní ceny přímo v kupní smlouvě tak například není překážkou povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, a nelze tak dle našeho názoru již vycházet ze závěrů obsažených v NS 30 Cdo 2216/2007, případně v 30 Cdo 4242/2011. Jestliže se strany rozhodnou a ujednají si, že chtějí uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, použije se pro stanovení kupní ceny pravidlo, které je upraveno v § 2085 odst. 2. Toto ustanovení je sice zařazeno do úpravy koupě movité věci, ale použije se i na případy koupě věci nemovité, jelikož tam zvláštní pravidlo upraveno není a § 2131 stanoví, že se na koupi nemovité věci v ostatním použijí ustanovení o koupi věci movité přiměřeně. V případě, že strany mají možnost dle své vůle uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, není možné kupní cenu považovat za podstatnou náležitost smlouvy, jelikož tak strany mohou učinit mimo samotnou smlouvu.“⁴

Citovaní autoři přitom setrvávají na svém stanovisku i v novém vydání. Výslovně aprobují článek uvedený v následujícím odstavci.⁵

Dále lze zmínit názor V. Muzikáře a A. Kovač Muzikářové. Dle jejich mínění

„[z]e skutečnosti, že strany mají možnost projevit vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, pak vyplývá, že není možné kupní cenu nadále považovat za podstatnou náležitost kupní smlouvy, strany mohou určit kupní cenu i mimo samotnou smlouvu. O. z. umožňuje, aby strany uzavřely kupní smlouvu bez určení kupní ceny i bez stanovení způsobu jejího určení, a tedy fakticky vyloučily obligatorní část obsahu kupní smlouvy. Jde však o vyloučení pouze z hlediska formálního zachycení této obsahové náležitosti, nikoli z hlediska faktické existence povinnosti kupní cenu uhradit… je z nové zákonné úpravy zřejmé, že opustila koncepci určení kupní ceny tak, jak ji chápala právní úprava dřívější, a přiklonila se k řešení, které upřednostňuje vůli účastníků kupní smlouvy a jejich smluvní volnost. Požadavky na obsah kupní smlouvy se ve vztahu k vyjádření kupní ceny změnily a oproti předchozí právní úpravě jsou výrazně méně rigidní. Především je zřejmé, že v režimu o. z. lze kupní smlouvu uzavřít dokonce i bez určení kupní ceny, pokud strany takovouto vůli projeví. Podle našeho názoru již za účinnosti nynější právní úpravy nelze kupní cenu považovat za podstatnou náležitost kupní smlouvy. Přikláníme se k závěru, že touto náležitostí je nadále pouze vyjádření úplatnosti.“⁶

Ve vztahu ke zde zkoumané otázce, tedy k otázce aplikovatelnosti § 2085 odst. 2 i na kupní smlouvu ohledně nemovité věci, citovaní autoři uvádějí (avšak bez jakékoliv argumentace), že

„[u] kupních smluv o převodu nemovitostí nemůže nadále absence určení výše kupní ceny být překážkou pro povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí“.⁷

Podobně J. Zapletal akceptuje výše uvedené řešení V. Bednáře a P. Kasíka.⁸

Konečně je možno přiblížit – poněkud nejasné – závěry L. Tichého, který v komentáři k § 2080 konstatuje:⛘

„Svým zařazením do obecných ustanovení o kupní smlouvě má komentovaný předpis povahu zásady, z níž samotná úprava kupní smlouvy umožňuje výjimky. Touto výslovnou výjimkou je § 2085 odst. 2, který představuje ‚zákonnou konvalidaci‘, tedy vyvratitelnou domněnku určitosti či určitelnosti kupní ceny v případě, že kupní cena není upravena v samotném ujednání stran.“⁹

Odlišné řešení, podle nějž není aplikace § 2085 na koupi nemovitých věcí možná, zastává J. Pavelec, když dovozuje:

„Obecná ustanovení o kupní smlouvě, včetně § 2079 odst. 1 a § 2080 (dvě varianty určení výše kupní ceny), jsou aplikovatelná na všechny následující pododdíly, pokud v nich není obsažena speciální úprava. Naproti tomu u věcí nemovitých se s ohledem na požadavky § 560, § 561 odst. 2 obč. zák. tento způsob určení kupní ceny nemůže uplatnit, a § 2085 odst. 2 obč. zák. tedy přiměřeně aplikovatelný není. Pokud je kupní smlouva ohledně výše kupní ceny neurčitá, je dán důvod pro zamítnutí návrhu na vklad podle § 17 odst. 1 písm. b) KZ. Nelze předpokládat, že úmyslem zákonodárce bylo připustit, aby se kupní smlouvy o nemovitostech uzavíraly bez určení výše kupní ceny. Odkazuje-li kupní smlouva ohledně výše kupní ceny na jinou listinu, která není k okamžiku podání návrhu na vklad její nedílnou součástí, je takovýto odkaz v rozporu s požadavkem, aby projevy vůle týkající se podstatných náležitostí smluv o převodu nemovitostí byly na téže listině. Takováto kupní smlouva sice není neplatná pro neurčitost projevu vůle, je však neplatná pro nedodržení zákonem stanovené formy právního jednání.“¹⁰

Lze tedy uzavřít, že část doktríny, která se otázkou aplikovatelnosti § 2085 odst. 2 na nemovité věci výslovně zabývá, tuto možnost převážně připouští. U všech citovaných autorů nicméně poněkud absentuje zdůvodnění jejich závěrů.

1. Obecně k § 2085 odst. 2 ObčZ

Aplikace § 2085 odst. 2 předpokládá společnou vůli stran kupní smlouvy dohodnout se na obsahu kupní smlouvy bez určení kupní ceny. Absentuje-li tato společná vůle, nelze pravidlo použít. Dle J. Zapletala

„[p]osouzení existence vůle stran uzavřít smlouvu bez určení kupní ceny bude záviset vždy na konkrétních okolnostech případu, dokazování a pravidlech pro výklad právních jednání (§ 555 an.). Vůli stran uzavřít smlouvu bez určení ceny však nelze dovozovat v případě, kdy ze smlouvy vyplývá, že strany se na kupní ceně mají teprve dohodnout v budoucnu, případně že o ní budou teprve jednat. V takovém případě by nadále mělo platit, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy a kupní cenu nebude možné stanovit ani podpůrně ve výši obvyklé, neboť by to odporovalo projevené vůli stran.“¹¹

Samozřejmě prakticky nejméně obtížné bude posouzení případů, kdy samotná smlouva bude obsahovat jasné prohlášení stran, že je uzavírána za použití § 2085 odst. 2. Tímto však prostor pro aplikaci tohoto ustanovení nekončí. Vždy je třeba pomocí pravidel pro výklad právních jednání zkoumat, k čemu směřovala vůle stran. Aplikujeme jej, pokud dospějeme k závěru, že se strany dohodly na úplatnosti, aniž si chtěly ujednat její konkrétní výši, resp. způsob jejího určení. Klíčové tak je, že strany projevily shodnou vůli kupní smlouvu uzavřít bez určení výše kupní ceny. To mj. znamená, že o kupní ceně může mít představu pouze jedna ze stran, anebo ani jedna z nich.

Byla-li zde vůle stran uzavřít kupní smlouvu bez kupní ceny, platí podle § 2085 odst. 2 nevyvratitelná domněnka, že si strany ujednaly cenu obvyklou.¹² Nelze tak souhlasit s výše citovaným názorem L. Tichého, že § 2085 odst. 2 obsahuje vyvratitelnou domněnku určitosti či určitelnosti kupní ceny. Naopak z použitého slova „platí“ lze bez pochybností dovodit závěr o nevyvratitelné domněnce (tato konstrukce navic dává v kontextu pravidla dobrý smysl; naopak vyvratitelná domněnka by řešení situace nijak nepomohla). To samozřejmě nevylučuje možnost odchylného ujednání stran o ceně, pak se totiž předpoklady domněnky ani nenaplní. L. Tichý se však v komentáři k inkriminovaným ustanovením (§ 2080, § 2085 odst. 2, § 2131) nijak nevypořádává s otázkou možné použitelnosti § 2085 odst. 2 na věci nemovité.

Věcně naprosto stejné důsledky bude mít ujednání stran kupní smlouvy, dle něhož se „předmět koupě převádí (prodává) za obvyklou cenu“. Jde pouze o formálně jiné vyjádření, které však vede ke shodnému cíli jako zákonná konstrukce § 2085 odst. 2.

2. Vztah § 2085 odst. 2 a § 2080 ObčZ

Ustanovení § 2080, které obsahuje minimální úroveň určitosti kupní ceny, je systematicky zařazeno do obecných ustanovení o kupní smlouvě. Z toho mj. vyplývá, že se vztahuje jak na koupi movité věci, tak věci nemovité. Ani jedna ze zvláštních úprav nemá speciální ustanovení a není zde ani jiný důvod, pro který by byla jeho použitelnost na oba typy kupních smluv vyloučena. Z toho vyplývá, že dohodnou-li se strany na kupní ceně, musí tak učinit dostatečně určitě. V souladu s tímto ustanovením to znamená, že si ujednají přinejmenším způsob jejího určení.

Pokud jde o vztah § 2080 a § 2085 odst. 2 ObčZ, zopakujme výše uvedený názor L. Tichého, dle něhož

„[s]vým zařazením do obecných ustanovení o kupní smlouvě má komentovaný předpis [míněn § 2080 – pozn. aut.] povahu zásady, z níž samotná úprava kupní smlouvy umožňuje výjimky. Touto výslovnou výjimkou je § 2085 odst. 2…“¹³

K obdobným závěrům dospívá i J. Pavelec:

„Obecná ustanovení o kupní smlouvě, včetně § 2079 odst. 1 a § 2080 (dvě varianty určení výše kupní ceny) jsou aplikovatelná na všechny následující pododdíly, pokud v nich není obsažena speciální úprava. Speciální úprava ve⛘vztahu ke způsobu určení výše kupní ceny je obsažena v § 2085 odst. 2 obč. zák., tj. v pododdílu o koupi věci movité, není však obsažena v pododdílu o koupi věci nemovité.“

Řešení nabízené těmito autory považujeme za problematické. V § 2085 odst. 2 nelze spatřovat zvláštní úpravu či výjimku z § 2080, neboť obě uvedená pravidla míří jiným směrem, tedy upravují odlišné situace. Z toho důvodu jsou na sobě nezávislá, resp. stojí vedle sebe. Existence úpravy v § 2085 odst. 2 nemá žádný vliv na použitelnost úpravy v § 2080 i na koupi movité věci.

Zatímco § 2080 předepisuje minimální stupeň určitosti ujednání kupní ceny,¹⁴ § 2085 odst. 2 je dokladem toho, že občanský zákoník umožňuje uzavřít smlouvu bez jakéhokoliv určení výše kupní ceny. Zjednodušeně řečeno, zákon dává smluvním stranám tyto dvě alternativní možnosti: buď součástí kupní smlouvy učiní i dohodu na kupní ceně, nebo vyjádří společnou vůli uzavřít smlouvu bez určení kupní ceny. Závisí pouze na jejich rozhodnutí, kterou z variant zvolí. Pokud strany zvolí první alternativu, musí kupní cenu dohodnout s minimálním stupněm určitosti obsaženým v § 2080.¹⁵ Toto ustanovení je nutné vnímat i v kontextu předchozí judikatury, která interpretovala požadavek určitosti kupní ceny velice přísně tak, že výše musela být zjevná v době uzavření kupní smlouvy, resp. dokonce již smlouvy o smlouvě budoucí.¹⁶ Nebylo možné odkázat na znalecký posudek, který měl být teprve vyhotoven.¹⁷ Zákonodárce chtěl na tomto místě po vzoru § 409 odst. 2 ObchZ pravidla určení výše kupní ceny uvolnit a předchozí praxi odmítnout.¹⁸ Ostatně ona historicky před r. 1989 takto přísná nebyla.¹⁹

Pokud strany vyjádří vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, je otázka míry určitosti jejího vyjádření ohledně výše kupní ceny zcela bezpředmětná. Absentuje-li samotné ujednání o výši kupní ceny, nemá smysl stanovovat požadavky na míru určitosti jejího vyjádření. Zákon také – zcela logicky – nahrazuje absentující ujednání o kupní ceně (o její výši, resp. o způsobu jejího určení) konstrukcí v podobě nastoupení nevyvratitelné domněnky, že strany ujednaly cenu obvyklou v režimu § 492 odst. 1.

Ustanovení § 2085 odst. 2 není výjimkou z požadavku na určitost právních jednání (srov. § 553) ohledně kupní ceny. V této souvislosti lze uvést názor J. Pavelce z výše citované monografie:

„Pokud smlouva podstatnou náležitost kupní smlouvy (ujednání o výši kupní ceny nebo o způsobu jejího určení dle § 2080 obč. zák.) neobsahuje, je pro svou neurčitost pouze zdánlivým právním jednáním, viz § 553 odst. 1 obč. zák., k němuž se nepřihlíží, viz § 554 obč. zák.).“

Podstatnou náležitostí u kupních smluv není výše kupní ceny, ale úplatnost, tj. povinnost zaplatit kupní cenu. Ostatně občanský zákoník obsahuje již výše uvedené obecné pravidlo v § 1792 odst. 1 dopadající na situace, kdy není výše úplaty ujednána. Z toho vychází i § 2085 odst. 2, který je dokladem tohoto přístupu i v případě kupních smluv. Obdobně jako to udělal zákonodárce na řadě jiných míst, např. v úpravě nájmu či smlouvy o dílo. I zde se však uplatní požadavky na určitost a srozumitelnost právních jednání. Shodná vůle stran musí být jednoznačná, tj. určitá, ohledně vůle neujednat si výši kupní ceny.

Ustanovení § 2080 a § 2085 odst. 2 představují pravidla, která nestojí ve vztahu speciality. Naopak jde o dvě varianty toho, jakým způsobem se strany mohou postavit k vyjádření kupní ceny v kupní smlouvě.

3. Aplikace § 2085 odst. 2 ObčZ i na věci nemovité?

Po vyjasnění vztahu obou výše uvedených pravidel nyní přistupujeme k řešení otázky, do jaké míry je § 2085 odst. 2 použitelný i na kupní smlouvu týkající se nemovité věci. Připuštěním aplikace § 2085 odst. 2 je více chráněna smluvní svoboda jako jeden ze základních principů soukromého práva. Zda dáme prostor jejímu omezení stanovením přísnějších požadavků na obsah smlouvy, se odvíjí i od výkladu § 2131. Ten pro otázky neřešené ustanoveními o koupi nemovité věci obsahuje příkaz k přiměřené aplikaci ustanovení o koupi movitých věcí.

Pojem „přiměřené použití“ ve spojení s odkazem na jiné ustanovení vyjadřuje volnější vztah mezi tímto ustanovením a vymezenými právními vztahy.²⁰

Mají-li být určitá ustanovení použita přiměřeně, je třeba je použít s respektem ke smyslu a účelu právní úpravy, kterou mají přiměřeně aplikovaná ustanovení doplnit.

NS dovozuje, že

„legislativní termín ‚přiměřené použití‘ právního předpisu je nutno chápat jako interpretační pravidlo, jehož obsahem je takový postup při použití právního předpisu, při kterém se na právní vztahy aplikují jen některé odpovídající části jiné právní úpravy, jež má být přiměřeně použita; na rozdíl od legislativního termínu ‚obdobně‘, který ve spojení s odkazem na jiné ustanovení téhož nebo jiného právního předpisu vyjadřuje, že toto ustanovení se vztahuje na vymezené právní vztahy v plném rozsahu, naznačuje termín ‚přiměřeně‘ volnější vztah mezi tímto ustanovením a vymezenými právními vztahy. Úvaha o míře přiměřené použitelnosti jiného ustanovení téhož nebo jiného právního předpisu přitom musí vycházet zejména z cíle sledovaného právní úpravou daných právních vztahů, ze způsobu, jakým jsou tyto právní vztahy upraveny, a ze vzájemného srovnání jednotlivých ustanovení obsažených v obecně závazném právním předpisu, jenž má být přiměřeně použit, a způsobem, jakým právní úprava vymezuje dané právní vztahy; teprve na základě takové úvahy lze učinit jednoznačný závěr o přiměřené použitelnosti konkrétních ustanovení obsažených v témže nebo jiném právním předpise a o tom, u kterých z nich je přiměřené použití vyloučeno.“²¹

Aplikovatelnost ustanovení věnovaných koupi movitých věcí ve smyslu § 2131 na kupní smlouvy o převodu nemovitých věcí je ovlivněna i obsahem obecných ustanovení o koupi. V případě absence speciální úpravy v pododdílu o koupi nemovité věci je třeba určit, zda se použijí zvláštní pravidla pro koupi movitých věcí, či ustanovení obecná, tedy § 2079 a násl. Použití výrazu přiměřeně v § 2131 věcně není ničím jiným než výslovným připuštěním možnosti analogické aplikace vymezených⛘ustanovení zákonodárcem. Poměr obecných ustanovení vůči zvláštním ustanovením o koupi movitých věcí tak v tomto kontextu souvisí s problematikou (otevřených) mezer v zákoně jako předpokladu pro analogii.²² K aplikaci ustanovení o koupi movitých věcí můžeme přistoupit, bude-li třeba vyplnit mezeru, a to i s ohledem na obecná ustanovení o koupi. V zásadě proto platí, že bude-li v obecných ustanoveních určitá otázka upravena (při absenci zvláštní úpravy v pododdílu o koupi nemovité věci), použijí se obecná ustanovení i v případě odchylného řešení v ustanoveních o koupi movité věci.²³ Bude-li tak pro koupi movitých věcí stanovena zvláštní úprava jako výjimka z obecných ustanovení, na koupi nemovitých věcí se v zásadě neaplikuje. Tak tomu je např. u úpravy přechodu nebezpečí škody na nemovité věci, pokud si strany kupní smlouvy nesjednají, kdy má být převzata.²⁴ V takové situaci přechází nebezpečí škody na nemovité věci podle § 2082, a nikoliv podle pravidel stanovených pro koupi movitých věcí podle § 2121 a násl.²⁵ Aplikace ustanovení o koupi movitých věcí tak připadá v úvahu zejména tehdy, pokud obecnou úpravu koupě v řešení určitých otázek doplňuje.

Jak jsme již výše uvedli, § 2085 odst. 2 žádnou zvláštní úpravou (oproti zmiňované úpravě přechodu nebezpečí škody na věci) ve vztahu k obecné úpravě kupní smlouvy (resp. § 2080 ObčZ) není. V tomto ohledu právní úpravu pouze doplňuje. Obecná ustanovení o koupi nebrání aplikovatelnosti § 2085 odst. 2 na kupní smlouvy o převodu nemovitých věcí. Zároveň ji žádné ustanovení v občanském zákoníku (ani jiného zákona) výslovně nevylučuje. Je proto třeba zkoumat, zda lze důvody bránící použití dovodit z jiných okolností; ty by mohly plynout ze vzájemných rozdílů koupě nemovitých věcí a koupě movitých věcí. Aplikaci by mohla bránit odlišná povaha movitých a nemovitých věcí, resp. jejich vlastnosti.

Koupě nemovitých věcí se nepochybně od koupě movitých věcí liší co do požadavku na formu právního jednání. Ustanovení občanského zákoníku zpřísňují požadavky na formu kupní smlouvy o převodu nemovitosti (srov. § 560 a násl., resp. § 2128 odst. 1). Odlišnými požadavky na formu právních jednání ostatně zdůvodňuje nepoužitelnost § 2085 J. Pavelec:

„Speciální úprava ve vztahu ke způsobu určení výše kupní ceny je obsažena v § 2085 odst. 2 obč. zák., tj. v pododdílu o koupi věci movité, není však obsažena v pododdílu o koupi věci nemovité. Tento způsob dodatečného určení kupní ceny se může uplatnit pouze u věcí movitých, neboť kupní smlouva, jejímž předmětem je věc movitá, nemusí mít písemnou formu a projevy vůle nemusí být na téže listině. Naproti tomu u věcí nemovitých se s ohledem na požadavky § 560, § 561 odst. 2 obč. zák. tento způsob určení kupní ceny nemůže uplatnit, a § 2085 odst. 2 obč. zák. tedy přiměřeně aplikovatelný není. Pokud je kupní smlouva ohledně výše kupní ceny neurčitá, je dán důvod pro zamítnutí návrhu na vklad podle § 17 odst. 1 písm. b) KZ. Nelze předpokládat, že úmyslem zákonodárce bylo připustit, aby se kupní smlouvy o nemovitostech uzavíraly bez určení výše kupní ceny.“²⁶

S tímto závěrem nesouhlasíme.

Citovaný názor implicitně zahrnuje kupní cenu mezi podstatné náležitosti kupních smluv. Ta však, jak bylo výše uvedeno, podstatnou náležitostí není. Nejsou zde ani jiné důvody, pro které by určení výše kupní ceny muselo být kryto písemnou formou. Ostatně občanský zákoník zná i jiné smluvní typy, jež požadavek písemnosti zakotvují, a přesto nepožadují ujednání konkrétní výše úplaty (srov. § 2366 – licence, nebo § 2499 – obchodní zastoupení). Ustanovení § 2085 se navíc uplatní nepochybně i v případě, kdy strany sjednají kupní smlouvu ohledně movité věci v písemné formě.

Na uvedených závěrech nic nemění ani zápis vlastnického práva k převáděným nemovitým věcem do katastru nemovitostí, který je zásadně vyžadován pro nabytí vlastnického práva. Je-li v kupní smlouvě jednoznačná vůle uzavřít ji bez uvedení kupní ceny, není dán z tohoto důvodu prostor pro zamítnutí návrhu na vklad. Tak tomu může být např. v situaci, kdy strany výslovně odkážou na § 2085 odst. 2, nebo pokud si ujednají kupní cenu jako cenu obvyklou. Dokonce i když se strany dohodnou na kupní ceně v konkrétní výši, nemusí jít o částku konečnou. Kupní cena obsažená v kupní smlouvě, na základě níž došlo k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, může být vlivem následných okolností změněna. Může se tak stát též z důvodu vad nemovitosti, které povedou k přiměřené slevě z kupní ceny (srov. § 2106 ObčZ), ale i v důsledku následné dohody stran.²⁷ Konkrétní výše kupní ceny ostatně nemusí být součástí smlouvy u směnných a jim podobných smluv. Ty nevyžadují ani orientační údaj o hodnotě věci či činnosti poskytované jako protiplnění za převedení vlastnického práva k nemovité věci. Je tak zcela zjevné, že katastrální úřady nemusí pro účely zápisu vlastnického práva znát konkrétní výši kupní ceny.

Závěry výše uvedené podtrhuje i skutečnost, že ne všechny nemovité věci podléhají zápisům do katastru nemovitostí. U převodu takových nemovitostí není žádný srovnatelný prvek kontroly.

Neexistuje ani jiná zvláštní veřejnoprávní úprava, která by otázku cen nemovitostí regulovala, a v důsledku níž by aplikace § 2085 odst. 2 byla pro nemovité věci vyloučena. Pro úplnost je vhodné zmínit, že aplikovatelnost tohoto ustanovení není problematická ani v daňových souvislostech. Nastoupením nevyvratitelné domněnky ujednání obvyklé ceny je cena plnění pro daňové účely zřejmá.

Nemovité a movité věci se často budou lišit cenou, která bývá u nemovitostí vyšší. Tou však nepochybně není účel § 2085 odst. 2 dotčen. Daná úprava ostatně vychází z ekvivalence plnění. Navíc i movité věci mohou dosahovat vysoké hodnoty, které tržní cenu běžně obchodovaných nemovitostí mohou výrazně převyšovat. Nikdo např. nezpochybňuje možnost podobného ujednání podle § 2586 ObčZ pro zhotovení stavby nebo úpravy nemovité věci, a to nezávisle na jejich hodnotě.⛘

Stejně tak ani z konstrukce kupní smlouvy není zjevný rozdíl mezi převodem nemovité či movité věci. V obou případech jde o totožný smluvní typ: konsenzuální úplatný převod vlastnického práva. Relevantní rozdíly nejsou ani v dotčení zájmů smluvních stran, resp. třetích osob.

Z výše uvedeného je zřejmé, že vzájemné odlišnosti mezi nemovitými a movitými věcmi nepředstavují překážku pro aplikaci § 2085 odst. 2 i na nemovité věci. Pro závěr o vhodnosti námi zastávaného řešení jsou ale klíčové i právní následky, ke kterým vede. Jak již bylo výše zmíněno, vedla-li vůle stran uzavřít kupní smlouvu bez kupní ceny, nastupuje podle § 2085 odst. 2 nevyvratitelná domněnka, že si strany ujednaly cenu obvyklou. Tím je zaručena transparentnost tohoto ujednání jak mezi stranami, tak ve vztahu k třetím osobám, potažmo orgánům veřejné moci. Aplikací tohoto ustanovení navíc dosáhneme naplnění požadavků kladených na minimální úroveň určitosti kupní ceny plynoucí z § 2080.

Použitelnost § 2085 odst. 2 na nemovité věci nevylučuje ani rozdílný okamžik nabytí vlastnického práva k jednotlivým kategoriím věcí. Okamžik nabytí vlastnického práva je otázkou věcněprávní; způsob určení kupní ceny je záležitostí obligačněprávní regulace. Roli nehraje ani to, zda zákon upravuje okamžik nabytí vlastnického práva k jednotlivým kategoriím věcí kogentně (např. § 1105 ObčZ), nebo dispozitivně (např. § 1099 ObčZ).

Z odlišné povahy movitých a nemovitých věcí, ani z odlišné povahy kupní smlouvy o převodu movité a nemovité věci nelze dovodit odlišný přístup k použitelnosti § 2085 odst. 2 na obě kategorie věcí. Dané pravidlo je aplikovatelné i na kupní smlouvu týkající se převodu vlastnického práva k nemovité věci.

V případě aplikace daného pravidla na věci nemovité nehraje roli, zda se jedná o věci evidované či neevidované v katastru nemovitostí. Pro obě kategorie nemovitých věcí musí v tomto ohledu platit stejný režim. Fakt, že některé z nemovitých věcí jsou předmětem veřejné evidence, zatímco jiné ne, nijak nebrání plné použitelnosti pravidla, neboť jeho smysl a účel zůstává v obou případech stejný (viz výše). Roli zde nehraje ani to, zda konkrétní nemovitá věc spadá mezi věci hmotné, či nehmotné. Stejné posouzení tedy vyžaduje převod vlastnického práva k pozemku (jakožto hmotné nemovité věci) a převod vlastnického práva k právu stavby (jakožto nehmotné nemovité věci).

Výše uvedená argumentace stojí primárně na výkladu přiměřeného použití ustanovení o koupi movitých věcí na smlouvy o koupi nemovité věci ve smyslu § 2131, a tedy aplikovatelnosti § 2085 odst. 2. Bez významu ale není ani už několikrát naznačovaný kontext tohoto ustanovení v občanském zákoníku. Může se proto nabízet otázka, zda bychom podobné pravidlo nedovodili i bez příkazu k přiměřené aplikaci ustanovení o koupi movité věci, resp. aniž by § 2085 odst. 2 mohl být pro účely koupě nemovitých věcí aplikován. Podle našeho názoru i nebýt § 2085 můžeme dospět k obdobným výsledkům pomocí systematického výkladu, a tedy uplatněním již výše zmiňovaného § 1792 odst. 1. Jeho použití bez sebemenších pochyb není vyloučeno pro specialitu ustanovení o kupní smlouvě (kromě § 2085). Ta totiž žádné jiné speciální ustanovení neobsahuje. Mezi předpoklady jeho uplatnění patří absence nejen ujednání o výši ceny, ale i způsob jejího určení. To je jednoznačným dokladem jiného aplikačního rozsahu mj. již zmiňovaného § 2080, který stanoví minimální stupeň určitosti kupní ceny. Ostatně ani § 2085 odst. 2 nevylučuje § 1792 odst. 1 zcela. K jeho aplikaci dojde zejména tehdy, pokud podle § 2085 odst. 2 nebude možné výši kupní ceny určit.²⁸

Neexistují přesvědčivé důvody, pro které by nebylo možné uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovité věci bez určení výše kupní ceny. Odlišná forma, zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí, ani povaha nemovitých věcí takovým důvodem nejsou. Projeví-li strany kupní smlouvy shodnou vůli uzavřít smlouvu úplatně, aniž si ujednají výši kupní ceny či způsob jejího určení, nastupuje dle § 2085 odst. 2 nevyvratitelná domněnka, že si strany ujednaly cenu obvyklou. Uvedené řešení zároveň není v rozporu s § 2080. Podstatnou náležitostí kupní smlouvy není ujednání konkrétní výše kupní ceny, ale úplatnost. V řízení o povolení vkladu není absence ujednání konkrétní výše kupní ceny překážkou zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.