Poslanecká sněmovna dne 10. 7. 2026 ve 3. čtení schválila poslanecký návrh zákona, kterým se mění stavební zákon a další související zákony, a to ve znění komplexního pozměňovacího návrhu výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj.

Rozsáhlá novela má do značné míry znegovat změny zavedené novelou č. 152/2023 Sb. Jejími hlavními cíli jsou zavedení jednotné soustavy státních stavebních úřadů, integrace dosavadních závazných stanovisek přímo do řízení o povolení záměru a posílení role územní samosprávy v rámci územního plánování.

Návrh zavádí novou soustavu orgánů ve věcech územního plánování a stavebního řádu v čele s Úřadem rozvoje území České republiky jakožto ústředním správním úřadem, který vznikne spojením kompetencí Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva průmyslu a obchodu, Ministerstva dopravy a Dopravního a energetického stavebního úřadu (§ 17 a 17a StavZ, § 2 MinZř). Úřadu rozvoje území ČR budou podřízené úřady rozvoje území kraje. V sídlech obcí s rozšířenou působností budou umístěna územní pracoviště úřadu rozvoje území kraje (nový § 17b StavZ). Územní pracoviště bude obecným stavebním úřadem (§ 34 StavZ).

Zaměstnanci obcí a krajů, kteří zajišťují převážně činnosti náležící úřadu rozvoje území, přecházejí ke dni vzniku působnosti úřadů rozvoje území krajů do pracovního poměru u úřadu rozvoje území. Zároveň lze předpokládat částečný přesun odborných pracovníků z dosavadních dotčených orgánů.

Dalším cílem návrhu je zajistit integrovanou ochranu veřejných zájmů, kdy nové úřady rozvoje území budou přímo v řízení o povolení záměru posuzovat a chránit zájmy například v oblasti veřejného zdraví, životního prostředí, památkové péče či dopravy, a to namísto vydávání samostatných závazných stanovisek dotčených orgánů (nové § 1a a 1b StavZ)․ V případě rozporu chráněných zájmů má úřad sám porovnat jejich význam a rozhodnout tak, aby výsledné řešení odpovídalo převažujícímu veřejnému zájmu (nový § 1a odst. 2 StavZ). Namísto zamítnutí záměru se preferuje stanovení podmínek či kompenzačních opatření (nový § 1a odst. 3 StavZ).

Integrují se tak například povolení kácení dřevin (§ 8 OchPřKr), povolení výjimky ze zákazů u zvláště chráněných druhů rostlin a zvláště chráněných druhů živočichů (§ 56 OchPřKr) nebo souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu (§ 9 OchZPF). Závazné stanoviska dle § 11 OchOvzd či souhlas se záměrem, který může ovlivnit vodní poměry (§ 17 VodZ), se mění na vyjádření. V této souvislosti se ruší zákon č. 148/2023 Sb., o jednotném environmentálním stanovisku, který se v nové koncepci plné integrace stává nadbytečným.

Závazná stanoviska se zachovávají pro kulturní památky a zvláště chráněná území, kde zůstávají závazná stanoviska dotčených orgánů státní památkové péče, resp. Agentury ochrany přírody a krajiny a správ národních parků. Zachováno je i závazné stanovisko EIA (§ 9a VlŽP); oznamovatel záměru může požádat, aby do závazného stanoviska byly zahrnuty správní úkony stanovené jinými právními předpisy v oblasti ochrany životního prostředí a veřejného zdraví. Závazné stanovisko Hasičského záchranného sboru ČR je zachováno pro stavby představující vysoké nebezpečí z hlediska požární bezpečnosti a ochrany obyvatelstva [§ 31, § 39 odst. 1 písm. d) PožOchr].

Stanoví se fikce potvrzujícího revizního závazného stanoviska dle § 149 odst. 7 SpŘ, pokud ho nadřízený správní orgán nevydá do 30 dní (§ 178 odst. 2 StavZ). Závazné stanovisko nahrazující fiktivní závazné stanovisko bude možné vydat jen před nabytím právní moci rozhodnutí stavebního úřadu (§ 179 odst. 2 StavZ). Přijatý pozměňovací návrh poslance Romana Kubíčka stanoví fikci povolení záměru jednoduché stavby nebo stavby sítě technické infrastruktury uplynutím lhůty (nový § 212a StavZ).

Pojem „zastavěné území“ [§ 12 písm. h) StavZ] se nahrazuje pojmem „zastavitelné území“, a to v orientaci na smysl a účel územního plánování, jímž je plánovat vývoj, nikoli jen popisovat stávající stav. Zastavitelné území bude vymezené v územním plánu jako souhrn zastavitelných ploch a nestavebních ploch; dále se zastavitelným územím rozumí území vymezené samostatným postupem podle § 116 až 121 StavZ. Nemá-li obec územní plán, namísto dosavadního „intravilánu“ určeného stavem ke dni 1. 9. 1966 (§ 116 odst. 2 StavZ) se pro vymezení zastavitelného území použijí územní analytické podklady.

Zavádí se pojem „stavba pro hromadné bydlení“, kterou se rozumí stavba s převažující funkcí bydlení a podlahovou plochou nad 10 000 m², a řadí se mezi vyhrazené stavby (§ 5 odst. 7 StavZ a příloha č. 3). O těchto vyhrazených stavbách má v prvním stupni rozhodovat přímo Úřad rozvoje území České republiky. Plánování, příprava, výstavba a provozování veřejné infrastruktury a vyhrazených staveb bude ve veřejném zájmu (§ 5 odst. 8).

Ruší se požadavek přístupnosti staveb pro osoby pokročilého věku, těhotné ženy a osoby doprovázející dítě v kočárku nebo dítě do 3 let [§ 13 písm. d), § 149 písm. b) StavZ]. Několika cestami se zmírňuje naplňování požadavků na výstavbu (§ 137 StavZ): mají se použít s ohledem na jejich technickou, funkční a ekonomickou proveditelnost tak, aby jejich výklad a povinnost jejich použití nebyly zjevně nepřiměřené přínosům; v případě změny a údržby stavby a změny v jejím užívání se požadavky neuplatní v rozsahu, v jakém to závažné územně technické nebo stavebně technické důvody nebo jiný veřejný zájem vylučují, nebo pokud by jejich uplatnění bylo zjevně ekonomicky nepřiměřené vůči přínosům; u kulturních památek a staveb v památkových rezervacích nebo památkových zónách a u drobných staveb se požadavky uplatní přiměřeně. Požadavky lze splnit též poskytnutím příspěvku na jejich společné řešení na základě plánovací smlouvy uzavřené s obcí. Stanoví-li právní předpis EU mírnější minimální úroveň určitého požadavku na výstavbu nebo stavbu Evropské unie, postačí jeho splnění v této úrovni.

Podmínky pro vydání povolení záměru se mají posuzovat ke dni podání žádosti, ledaže stavebník požádá o posouzení ke dni rozhodnutí (§ 193 StavZ).

Jednoznačně se stanoví, že stavební úřad II. instance musí v odvolacím řízení o věci sám rozhodnout (§ 225 StavZ). V případě blanketního odvolání stavební úřad nevyzývá k odstranění vad (§ 226 StavZ).

Přijatý pozměňovací návrh poslance Karla Haase prodlužuje maximální trvání zkušebního provozu z jednoho na tři roky (§ 211 odst. 3 StavZ).

Stavební úřad nenařídí odstranění nepovolené stavby a dodatečně ji povolí, pokud by nařízení odstranění stavby představovalo pro povinného nebo pro jiné osoby nebo pro veřejný zájem zcela zjevně zásah nepřiměřený přínosům a zároveň ponecháním stavby nejsou dotčeny veřejné zájmy ani práva třetích osob (§ 256 StavZ).

Přijatý pozměňovací návrh poslance Martina Kolovratníka umožňuje autorizovanému inspektorovi vydat kolaudační rozhodnutí (§ 230 odst. 1 StavZ).

Výslovně se umožňuje automatizované provedení úkonu správního orgánu, nevyžaduje-li správní uvážení (§ 311 StavZ).

Vypouští se možnost rozšířit žalobu ve lhůtě 2 měsíců po oznámení rozhodnutí (§ 306 odst. 2 StavZ). Soud nezruší rozhodnutí ani opatření obecné povahy pouze pro nedostatek jejich odůvodnění a věcně je přezkoumá, je-li to možné na základě správního spisu nebo doplnění podkladů nebo důvodů rozhodnutí v soudním řízení (§ 309 StavZ).

Úřady rozvoje území budou také vykonávat působnost vyvlastňovacích úřadů (§ 15 VyvlZ). Do § 170 odst. 2 StavZ se doplňuje vyvlastňovací účel k vytvoření podmínek pro připojení na dopravní a technickou infrastrukturu.

Obce a kraje by měly nově pořizovat územně plánovací dokumentaci v samostatné působnosti, nikoliv v přenesené, čímž se má sjednotit proces pořizování a schvalování dokumentace (§ 23 a 26 StavZ). Pro obce, které nebudou chtít pořizovat dokumentaci samy, se zavádí možnost jejího pořízení jiným pořizovatelem (obcí, krajem nebo společenstvím obcí) na základě veřejnoprávní smlouvy, případně úřadem rozvoje území kraje na žádost (§ 47 StavZ). Úřad rozvoje území kraje je nadřízeným orgánem obcí jako orgánů územního plánování (nový § 21 odst. 3 StavZ).

V oblasti územního plánování se zachovávají dosavadní pravomoci dotčených orgánů i závaznost jejich stanovisek a klade se důraz na ochranu jim svěřených veřejných zájmů právě v této fázi, resp. při první příležitosti, kdy mohou své stanovisko uplatnit. Zároveň se posiluje postavení obcí a krajů při řešení rozporů mezi dílčími stanovisky a požadavky na způsob regulace území. Důraz je kladen na neformální řešení těchto rozporů v dohodovacím řízení. Pokud tímto způsobem k dohodě nedojde, rozhodne s konečnou platností Úřad rozvoje území ČR (§ 55 StavZ) namísto vlády dle § 136 odst. 6 SpŘ.

Pokud obec neuzavře se stavebníkem v přiměřené době plánovací smlouvu, která je podmínkou pro povolení jeho záměru, přestože stavebník předložil návrh na plánovací smlouvy přiměřený okolnostem a podmínkám konkrétního záměru, je stavebník oprávněn domáhat se nahrazení chybějícího souhlasu s uzavřením smlouvy rozhodnutím soudu (§ 132 StavZ). Přijatý pozměňovací návrh poslance Karla Haase duplicitně stanoví, že rozhodnutí o pořízení regulačního plánu nebo územního plánu (či jejich změny) může zastupitelstvo nahradit schválením plánovací smlouvy, ve které se stavebník zaváže ke zpracování nebo převzetí nákladů na zpracování návrhu zadání plánu, resp. návrhu plánu (§ 87 a 109 StavZ). Zadavatel nabude povinen zadat v zadávacím řízení podlimitní veřejnou zakázku zadanou na základě plánovací smlouvy (§ 30 ZVZ).

Se souhlasem pořizovatele územně plánovací dokumentace, územního opatření či vymezení zastavitelného území se od nich záměr bude moci odchýlit, pokud nenaruší veřejné zájmy a nedotkne se jiných osob, ochranných pásem nebo koridorů (§ 193 StavZ). Přijatý pozměňovací návrh poslance Karla Haase stanoví, že veřejné zájmy nenarušuje záměr vyhrazené stavby v zastavitelném území, o kterém je uzavřena plánovací smlouva. Má se za to, že stavební záměr umisťovaný v zastavitelném území v souladu s územně plánovací dokumentací a v souladu s požadavky na výstavbu je přípustný, a to i z hlediska jiných zákonů, jejichž požadavky byly zohledněny v územně plánovací dokumentaci (nový § 194 StavZ).

Všem krajským městům se umožňuje vydat obecně závaznou vyhlášku s odchylnými požadavky na výstavbu (§ 152 odst. 2, § 333 odst. 3 StavZ).

Přijatý pozměňovací návrh poslankyně Barbory Rázga vypouští ze seznamu drobných staveb (příloha č. 1) výdejní boxy. Přijatý pozměňovací návrh poslance Martina Kolovratníka mezi jednoduché stavby (příloha č. 2) řadí bytové domy do 500 m² zastavěné plochy, které mají nejvýše 4 nadzemní podlaží, výšku do 9 m, nejvýše jedno podzemní podlaží a jsou určeny výhradně k bydlení.

Přechodné období pro použití informačních systémů (§ 334b StavZ) se prodlužuje do konce roku 2030.

Změna zákona o státní památkové péči provádí modernizaci a zefektivnění výkonu památkové péče s důrazem na využívání a rozvoj památek při respektování nároků na současný život a vážení zájmů včetně zájmů vlastníků a obcí. V tomto smyslu se – ve znění přijatého pozměňovacího návrhu Jana Bartoška – redefinují účel zákona a pojem kulturní památky (§ 1 a 2 StPamP). Přijatý pozměňovací návrh ministra a poslance Oty Klempíře stanoví, že bez souhlasu vlastníka mohou být archeologické průzkumy na nemovitosti prováděny nejvýše po dobu 8 měsíců (§ 22 odst. 1 StPamP).

Umožňuje se vyjmout zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany ze zemědělského půdního fondu pro záměry pro obchod nebo skladování o rozsahu větším než 1 ha, a to pro záměry umístěné do 500 m od staveb nebo tras dálnic, silnic I. třídy, drah, leteckých staveb nebo vodních cest a pro záměry solárních elektráren (§ 4 odst. 4 OchZPF).

V rámci změn zákona o ochraně přírody a krajiny se mimo jiné částečně přejímá nepřijatá vládní novela z minulého volebního období (PZ 169/2024). Navrženo tak je zakotvení ochranné podmínky biotopu a místní populace druhu pro všechny tři kategorie ochrany ve formě zákazu poškození a ničení biotopu a místní populace zvláště chráněného druhu rostliny nebo živočicha, včetně jejího genofondu. Doplňují se definice pojmu „populace“ a pojmu „místní populace“ pro skupinu jedinců stejného druhu žijící na území vymezeném hranicemi souvislého biotopu druhu v daném místě, příp. ohraničeném spojitým výskytem druhu v daném místě. Zavádí se nová kategorizace zvláště chráněných druhů (I. až III. kategorie) odrážející míru jejich právní ochrany (§ 48 OchPřKr). Do zákona se dále začleňuje ochrana opylovačů s důrazem na volně žijící druhy jako součást obecné ochrany druhů a nastavují se opatření a povinnosti z hlediska prevence významného poškozování biotopů opylovačů. Současně se navrhuje aktivní podpora opylovačů, resp. jejich biotopů při zakládání a údržbě veřejné zeleně, provádění vegetačních úprav a údržbě vegetačních prvků a obecně při zatravňování půdy (nový § 5c OchPřKr).

Přijatý pozměňovací návrh ministra a poslance Borise Šťastného ruší povinnost souhlasu správy národního parku pro stavby do 150 metrů od hranice zastavitelného území (§ 37 odst. 2 OchPřKr).

Přijaté pozměňovací návrhy poslance Filipa Turka

Přijatý pozměňovací návrh poslance Ivana Adamce prodlužuje platnost stanoviska EIA ze 7 na 10 let; prodloužit ho bude možné vždy až o 7 let (§ 9a odst. 4 VlŽP)

Změny SŘS navazují na novelu č. 314/2025 Sb., účinnou od 1. 1. 2026, a upřesňují původní záměr zákonodárce. Pro účely přímé žaloby vůči negativnímu závaznému stanovisku (§ 65 odst. 1 věta druhá SŘS) nebude třeba vyčerpat opravný prostředek v podobě odvolání proti rozhodnutí dle § 149 odst. 7 SpŘ [§ 68 písm. a) SŘS]. Při nepřímém přezkumu aplikovaného opatření obecné povahy po uplynutí jednoroční lhůty (§ 101a věta druhá za středníkem SŘS) se OOP přezkoumá obdobně jako u závazných podkladových aktů dle § 75 odst. 2 SŘS; se zákonností OOP se soud vypořádá pouze v odůvodnění rozsudku.

Přijatý pozměňovací návrh poslance Romana Kubíčka přejmenovává Ministerstvo průmyslu a obchodu na Ministerstvo hospodářství (§ 1 MinZř).

Návrh byl postoupen Senátu. Základní účinnost zákona se navrhuje ke dni 1. 1. 2027, kdy vznikne Úřad rozvoje území České republiky. Dle přechodných ustanovení úřady rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště vznikají dne 1. 1. 2028. Do té doby pokračují v řízeních a postupech dle stavebního řádu krajské stavební úřady, obecní stavební úřady a dotčené orgány podle dosavadních předpisů.